Las transacciones directas en activos inmobiliarios se triplicaron en 2014, hasta los 9.660 millones de euros, en el marco de un volumen total de inversión en el sector de 23.0228 millones de euros, frente a los 5.344 millones de un año antes, según el ‘Informe de inversión en el sector inmobiliario en España 2014′.
Así, el 84% de esos más de 28.000 millones de euros se repartió entreinversión directa en activos y la adquisición de carteras de deudacon colateral inmobiliario. El 16% restante correspondió a transacciones sobre acciones de sociedades inmobiliarias y servicers.
En rueda de prensa, el CEO de Irea, Mikel Echevarren, ha dicho que este incremento de la actividad en 2014 «ha ayudado a desatascar las tuberías del sector financiero y a sacar del coma al sector».
Ahora bien, el inversor interesado por el sector inmobiliario español es principalmente extranjero. Por un lado, porque los protagonistas son los grandes fondos como Blackstone o Lone Star y, por otro, porque en el plano nacional destaca la actividad de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi), especialmente Merlin Properties, que cuentan con un importante porcentaje de capital extranjero.
Los activos inmobiliarios
En el caso concreto de la inversión en activos, Irea precisa que los centros comerciales acapararon en 2014 el 26% del capital, con 2.501 millones de euros, seguidos de las oficinas (24%) y los hoteles (11%), estos últimos en pleno ascenso. En este punto, los activos residenciales sólo recibieron el 8% de la inversión, incluyendo tantos suelos como producto acabado.
Además, el 85% de las transacciones se corresponden con activos terminados, mientras que el suelo sólo supone un 4%. Con todo, Echevarren ha destacado el «mérito» de este porcentaje de suelo, ya que se trata de un activo que posteriormente ha de ser promovido.
En el actual contexto parece un logro ese 4% dado que, aunque muchos promotores «desean comprar suelo, no tienen capital suficiente para hacerlo y la obtención de financiación es muy complicada».
El CEO de Irea ha insistido en que los inversores internacionales se hicieron con el 53% de la actividad inversora en activos, seguidos del 24% de las Socimis. Los promotores sólo con un 3%. Por el lado del vendedor, fueron los propios inversores los que vendieron un 24% de los activos, mientras que las entidades financieras se deshicieron de otro 22%. Así, los promotores (6%) o instituciones como la Sareb (17%), se mantuvieron en un segundo plano.
La deuda inmobiliaria
Por otro lado, si los activos residenciales no fueron los suficientemente atractivos para los inversores en 2014, no así lo fue la deuda vinculada al residencial. Mientras que el volumen de operaciones de carteras de deuda fue de 9.683 millones de euros, el 48% se correspondió a éste segmento. No obstante, buena parte de este montante se refiere a la cartera de CatalunyaCaixa que fue adquirida por Blackstone.
En este caso, el inversor internacional compró el 100% de las carteras de deuda transaccionadas, el 91% concretamente por fondos de inversión. Frente a estos compradores, el 90,6% de los vendedores fueron entidades financieras y el 9,3% fueron instituciones.
El análisis se detiene finalmente en la adquisición de acciones de sociedades inmobiliarias. En 2014 se movieron 820 millones de euros (22%) en la compra de acciones de Metrovacesa y Colonial, ambas cotizadas, mientras que el 2.866 millones (el 78%) restante, cayó del lado de sociedades no cotizadas.
Las expectativas para 2015
De cara a este año, Echevarren espera que «la enorme presión de la liquidez» introducida en los mercados tras las últimas maniobras del BCE alcance al sector inmobiliario en busca de rentabilidades, lo que hará incrementarse la actividad y los precios.
Sobre este supuesto, Irea espera que, sin que los inversores internacionales pierdan protagonismo, los nacionales ganen cuota también, especialmente de la mano de las Socimi, que aumentarán en número al darse nuevos procesos de reconversión como el de Testa, y en relevancia.
Por el contrario, Sareb perderá protagonismo en 2015 ya que «los productos más apetecibles no están en sus manos» y porque las entidades financieras cada vez pondrá más carteras de deuda en el mercado. En este caso, no se esperan compradores nacionales de deuda, al tratarse de operaciones que exigen un músculo de capital que ningún agente nacional puede abarcar.
