El mercado inmobiliario ha empezado a dar los primeros síntomas de recuperación, después de años consecutivos de caídas en los que ha pasado de representar un 12,3% de la economía en 2007, a un 5,2% el año pasado, según cálculos del INE. Así y de acuerdo con los datos de los Registradores, el precio de la vivienda aumentó un 0,97% interanual en el segundo trimestre, tras años de retrocesos.
Al mismo tiempo, las compraventas subieron en julio un 10,7% hasta las 28.583 operaciones, después de diez meses de descensos. Otra estadística clave, la del Notariado refleja que en julio, las hipotecas para adquirir una vivienda repuntaron un 17,4%. Con todo, no es el comprador tradicional el que está tirando de este mercado. Los expertos aseguran que son los fondos, sociedades y los ahorradores extranjeros quienes están impulsándolo, como muestra el hecho de que el 62% de los inmuebles adquiridos en julio se pagaron al contado. Las familias, por sí solas aún no son capaces de impulsar este mercado.
De acuerdo con la última estadística publicada por el Consejo General del Notariado, el porcentaje de viviendas financiadas mediante crédito hipotecario ese mes fue del 37,7%. Estos préstamos sirvieron, a la vez, para financiar el 75,5% del valor del inmueble.
«Hay un cambio muy claro que se produjo a mediados o finales del año pasado, sobre todo por la incidencia de los fondos extranjeros», explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu i Fabra y experto en sector inmobiliario. Estos compradores llegan a nuestro país atraídos por la rebaja de precios que ha experimentado el sector.
La principal tasadora nacional, Tinsa, calcula que desde su punto máximo en 2006, el precio de la vivienda ha caído un 48,4% en la costa del Mediterráneo, ha descendido un 45,2% en las capitales de provincia y grandes ciudades y ha retrocedido un 43,4% en las áreas metropolitanas.
Los datos que ya indican una reactivación del sector permiten, en opinión de García Montalvo, un cambio de expectativas que afecta sobre todo a los inversores. Esto se refleja en que, según explica, entre el 20% y el 25% de las compras se dan ya por parte de inversores, en algunos casos de sociedades.
Tipos de inversores
También vuelve a tomar protagonismo el tradicional inversor español de mediana edad, que compra pisos con la intención de ponerlos en alquiler. Hasta la fecha había optado por adquirir depósitos y «estos apenas le dan ya una rentabilidad del 1%, frente al 4,5% o 5% que puede conseguir poniendo en alquiler un inmueble», señala.
Otro 18% de las ventas las copan particulares extranjeros, que concentran sus adquisiciones de segunda vivienda en las zonas de costa, las que se han visto castigadas con más dureza por el pinchazo de la burbuja.
Un 20% adicional de los compradores los conforman sociedades extranjeras inmobiliarias. Ahora «lo que hace falta es que llegue el comprador tradicional, que es el que no ha terminado de volver aún», precisa García Montalvo. Los bancos siguen siendo muy restrictivos a la hora de conceder créditos, aunque sí se aprecian mejoras notables en este indicador.
Las estadísticas publicadas por el Banco de España (BdE) avalan que la actividad hipotecaria registró sus primeros síntomas positivos a comienzos de este año, aunque la mejora fue muy sensible. Al mismo tiempo y, según el INE, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas repuntó un 19% en junio, en relación al mismo mes de 2013. Más tarde, en julio -el último mes contabilizado- el aumento interanual fue muy superior, prácticamente del 29% (se firmaron un total de 18.107 créditos para adquirir inmuebles).
Este mercado se ha saneado notablemente, de modo que, mientras que en 2006, «un porcentaje elevado de las hipotecas que se concedían eran para trabajadores con contratos temporales, ahora, prácticamente no se da esta situación», remarca Montalvo, quien sí aprecia un avance considerable en materia de precios.
La proporción de renta bruta disponible familiar para comprar un inmueble es ya de algo más de cinco años que, con todo, está lejos aún de la situación previa al estallido de la crisis. «Esto no significa que haya que volver a esos niveles, o que haya que hacerlo de inmediato», puntualiza.
Otra referencia clara la ofrece el BBVA Research en su último informe Situación España. Sus páginas reflejan que la inversión en vivienda volvió a mostrar una moderación de su deterioro. Las compraventas en los dos primeros meses del segundo trimestre se mantuvieron en torno a las 30.000 operaciones mensuales. El texto incide en que el buen comportamiento de la demanda de extranjeros y la paulatina consolidación de la recuperación de los fundamentales de la demanda doméstica situó el nivel de ventas ligeramente por encima al del mismo periodo del año anterior, aunque todavía lejos de los niveles previos a la crisis -es decir, en torno a las 200.000 operaciones trimestrales entre 2004 y 2007-.
Si atendemos a las cifras ofrecidas por el Gobierno en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado del año que viene, la inversión en construcción aumentará un 3,1% en 2015 y será uno de los componentes de la demanda nacional que más vigor aporte al crecimiento de la economía. Este hecho es importante, si tenemos en cuenta que según añade el Ejecutivo, el gasto en compra de vivienda «tendrá una pequeña aportación positiva tras ocho años de descensos ininterrumpidos», lo que ha supuesto un descenso de más del 85% desde los máximos de 2006.
Share
