Comenzaron a interesarse por el mercado español en plena depresión del sector inmobiliario en el año 2011, cuando el descenso del precio de los activos no parecía encontrar freno y apenas existía demanda para hacerse con las carteras residenciales y de suelo. Los llamados fondos oportunistas (aquellos que aprovechan la pérdida de valor de los activos), entre los que se encuentran los «fondos buitre»,empezaron a auscultar el mercado en busca de gangas. No estaban dispuestos a quedarse mucho tiempo (entre uno y tres años), pedían rentabilidades superiores al 20% y decían que, a cambio, asumían mayores riesgos.
La lista de estas firmas que operan en el mercado español se ha engrosado en los últimos años con la incursión de actores como, entre otros, Blackstone, Apollo, Fortress, Cerberus y Lone Star. Estos inversores, atraídos por la elevada rentabilidad de los inmuebles de nuestro país y con un volumen de capital disponible para inversiones mayor que el de sus competidores, decidieron echar raíces en España. Crearon su propio equipo de gestión y ficharon a rostros conocidos del mundo empresarial que les sirvieran de carta de presentación en el país.
Estos, sin embargo, fueron una minoría. La mayor parte de estos vehículos de inversión (que comprenden no solo fondos, sino sociedades de distinta naturaleza, como las denominadas «family office», plataformas familiares de inversión) ni siquiera se plantearon abrir una sucursal en nuestro país. Querían replicar el modelo anglosajón: buscar activos depreciados, comprar rápido y gastar lo mínimo. Por tanto, entre sus planes no estaba formar un equipo directivo en nuestro país.
La mejora de las condiciones de financiación bancaria y la incipiente recuperación del mercado inmobiliario en algunas zonas, como en las principales ciudades (Madrid y Barcelona), han dado lugar a que muchos de ellos hayan desistido de buscar posibles inversiones en España. «Se han marchado, puesto que han fracasado en sus planes de compra», explica Darío Fernández, director nacional división residencial, urbanismo y suelo de Jones Lang LaSalle.
No existen datos exactos de cuántos de estos inversores acudieron a las consultoras inmobiliarias interesados por estos inmuebles. Las firmas españolas hablan de una horquilla amplia, de entre 150 y 300 sociedades. Sobre lo que no hay dudas es de su procedencia. La mayor parte de estas sociedades procedían de EE.UU. y Reino Unido. De todas ellas, solo han permanecido las apenas 15 que decidieron establecer en España una base de operaciones. Además, el futuro para estas últimas se antoja distinto al modelo seguido hasta ahora. «Vamos más a un mercado menos oportunista y más basado en la gestión», dice Fernández.
Transformación del modelo
«Es natural que los oportunistas vengan primero y después se marchen», explicó Andrés Rubio, socio y primer ejecutivo de Apollo, durante la jornadas sobre el mercado inmobiliario celebradas la semana pasada en Madrid por la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI). El importe de los activos ha comenzado a estabillizarsey resulta más complicado extraer las elevadas rentabilidades que se podían ver solo unos meses atrás. Los inversores oportunistas que no han emprendido la huida y aún permanecen están obligados, por tanto, a modificar sus prácticas. «Han cambiado de modelo de negocio. Ahora se busca estrategia, invertir, añadir valor. Ha cambiado el perfil de la actividad», continúa Rubio.
En lo que llevamos de 2014 las inversiones dirigidas al sector inmobiliario en España se han multiplicado prácticamente por dos, al elevarse hasta los 6.200 millones. Pero las estimaciones anuales apuntan a que la diferencia con respecto a los ejercicios anteriores será incluso mayor, con una previsión a cierre de 2014 de 8.400 millones, según Aguirre Newman.
«El capital internacional se mueve ahora con mucha rapidez. Están llegando inversores de países que hasta ahora nunca habían venido», puntualizó Concha Osácar, socia fundadora de Azora, gestora que lanzó este año una de las principales socimis (sociedad de inversión inmobiliaria) del país, Hispania.
Además de su procedencia, la tipología de estos inversores también resulta cada vez más variada, lo que ha limitado el margen de actuación a los «fondos buitre»: el 44% de las operaciones cerradas en 2014 están protagonizadas por fondos internacionales, y un 34% por las socimis.
Sin embargo, los expertos recuerdan que el inmobiliario es un sector heterogéneo y que pese a la leve recuperación del mercado español, alimentada también por la ralentización de los emergentes y las principales potencias europeas, existe un elevado «stock» de productos no deseados por los inversores, para los que será casi imposible llegar a precios del pasado.
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