Reciente Sentencia de la Sala 1ª, de lo Civil, del Tribunal Supremo ha asentado doctrina ante la controversia de sentencias dispares que venían emitiendo las Audiencias Provinciales, al respecto de a quién se ha de reclamar la deuda contraida con la comunidad: al propietario conocido o al titular registral del inmueble. Las dudas venían dadas por la interpretación que se da del artículo 9.1 letra i) y la legitimación pasiva en la que incurre el titular registral para el pago de deudas por gastos comunes de la Comunidad de Propietarios. La Sala del Supremo unifica la doctrina en el siguiente sentido: «cuando el deudor de cuotas de gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre».
En su argumentación, la Sala 1ª remarca lo siguiente:
- El carácter sustantivo de la Ley sobre la obligación de propietario en contribuir, conforme su cuota, a los gastos generales. El obligado al pago, es el propietario (artículos 9.1.e) y 21.1 LPH.) que lo sea en el momento de producirse la obligación.
- El carácter sustantitvo de la Ley sobre la obligación del propietario de comunicar a la Comunidad el cambio de titularidad del inmueble.Su incumplimiento implica seguir respondiendo de las deudas de la Comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión, de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio de aquel de repetir contra éste. Esto no será de aplicación sí algún miembro del órgano de gobierno de la comunidad tiene conocimiento de la transmisión, o es un acto notorio.
- Las modificaciones habidas en la LPH han estado encaminadas a proteger a las Comunidades a fin de garantizarle el cobro de las deudas de propietarios morosos. Así, se establece que los créditos reclamables son los correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y a los tres años anteriores. O también, que el adquiriente de una vivienda o local, incluso con título inscrito, responderá con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la Comunidad, también con los límites temporales expresados anteriormente, siendo el piso o local afecto al cumplimiento de esta obligación.
- El titular registral, indica la Sentencia, estará legitimado pasivamente en los siguientes casos: si era el propietario en el momento en que surgió la obligación; cuando siendo el actual propietario, esté obligado por las deudas contraídas por los anteriores (con los límites temporales y el derecho de repetición que le asiste); o cuando el titular registral sea aquél que omite la comunidación del cambio de titularidad.
- Fuera de estos casos, el titular registral no tiene más obligación legal, por lo que no está legitimado pasivamente para soportar reclamaciones de deudas por gastos de la Comunidad de Propietarios.
- No obstante todo ello, cuando la Comunidad de Propietarios tenga que ejercitar su derecho exigiendo que el piso o local responda del mismo, «será preciso que demande a éste (titular registral) para garantizar la ejecución de la deuda sobre el inmueble». Esta será la vía para que se pueda hacer efectivo el embargo preventivo que contempla el artículo 21.4 y 21.5 de la LPH
Referencia: Sentencia nº 211/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 22 de abril de 2015.- Ponente: Eduardo Baena Ruiz.
Share
