El mercado inmobiliario consume los últimos cartuchos de 2014, un ejercicio que deja tras de sí crecimientos por encima de los dos dígitos en la concesión de hipotecas, en la venta de casas o en la concesión de visados y con caídas muy suaves de los precios e incluso rebotes puntuales en zonas muy concretas de la geografía española.
Si en 2013 la pregunta del millón era si el mercado, tras siete años en caída libre había tocado fondo tras marcar mes a mes mínimos históricos, este año, y ante unos datos aparentemente tan contundente, la pregunta parece inevitable: ¿estamos ante un verdadero punto de inflexión o es sólo un espejismo?
«2014 ha sido, claramente, un año de estabilización. Durante los últimos cinco trimestres, tal y como ha sucedido con el PIB, hemos registrado oscilaciones al alza, con crecimientos de todas las variables, incluida la economía. Si no estamos ante un cambio de tendencia se le parece mucho», explica a El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.
«Ha sido un año bastante decente y por primera vez despedimos el ejercicio con satisfacción tras siete años muy duros. Sinceramente, esperaba un 2014 bastante peor a como ha sido, ya que 2013 acabó de una manera muy preocupante».
Para Ángel Serrano, director general de negocio de la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, «las variables fundamentales que deben sentar las bases de la recuperación como son el precio, la demanda y el crédito presentan mejor comportamiento, por lo que la estabilización previa a la recuperación del sector se producirá en el segundo semestre del 2015″,
Pero, analicemos los datos. Las ventas de viviendas entre enero y octubre de 2014 alcanzan las 286.199 unidades, una cifra que supone un 17% más respecto al mismo periodo de 2013 y, lo que resulta más llamativo, está por encima de los registros de 2012 e incluso de 2011 (265.680 y 273.511, respectivamente), según datos del Consejo General del Notariado.
A falta de los datos de noviembre y diciembre para poder realizar un balance del conjunto de 2014, lo cierto es que si tenemos en cuenta que el promedio mensual de ventas de casas a lo largo de este año se ha situado en 28.620operaciones, en los dos últimos meses del año podrían cerrarse otras 57.240 transacciones más, cerrándose 2014 con 343.439 viviendas vendidas frente a las apenas 306.000 de 2013 y muy cerca de los niveles de 2011, cuando se transaccionaron 356.666 operaciones. Por el contrario, la cifra se situaría en torno a 30.000 unidades por debajo de 2012, si bien ese año las ventas se dispararon con fuerza en la recta final ante el fin de las deducciones por compra de vivienda y la subida del IVA a partir del 1 de enero de 2013.
Algo muy parecido sucede con los datos relativos a la concesión de hipotecaspara comprar vivienda. El dato acumulado de enero a octubre (106.824 hipotecas) supera en casi un 40% las cifras de 2013 y se sitúa ligeramente por encima de las 103.000 hipotecas de 2012. Además, si realizamos una estimación en base al promedio mensual, cerraríamos el ejercicio en torno a 189.189 hipotecas, el doble que hace un año y en niveles muy por encima de las 157.435 hipotecas de 2011. Es decir, en este caso y haciendo también caso omiso al fatídico 2013, se apreciaría una mejora real del mercado hipotecario.
“El mercado realmente ha cambiado y parece que hay algo de luz al final del túnel pero si de verdad queremos comprender qué está ocurriendo deberíamos de una vez por todas obviar el año 2013 de cualquier análisis. No es cuestión de que seamos supersticiosos o tengamos fobia al número 13, es algo mucho más sencillo. Para entender cualquier dato y analizar hacia dónde va el sector, mejor nos iría si hiciésemos el ejercicio de pensar que 2013 en realidad nunca existió», escribía tajantemente Fernando Encinar, socio fundador de idealista.com hace unas semanas en su web. «Si 2013 no existiera y comparásemos los datos de 2014 contra 2012 descubriremos que la crisis ciertamente está aminorándose pero que no estamos aún para tirar cohetes».
¿Riesgos ante una posible recaída?
Entonces, a pesar de la evolución de los datos, ¿existen piedras en el camino que pueden poner en peligro la incipiente recuperación? Para Ángel Serrano, la mayor amenaza es «que los propietarios crean que la corrección ya se ha producido y que la apertura de los canales de crédito sea más un deseo que una realidad por parte de las entidades financieras».
En este sentido, Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa considera que «la clave en 2015 estará en cómo evolucione la demanda de vivienda por parte del ciudadano medio. Si a lo largo del año que viene se confirma la apertura de la financiación a los particulares, crece nuestra economía y mejora el empleo, el mercado de la vivienda mejorará y entonces sí podremos hablar de recuperación”.
Pero, ¿tendrán realmente los ciudadanos más acceso a la financiación para poder comprar casa en 2015? Ángel Serrano lo tiene claro: «el crédito es una voluntad por parte de las entidades financieras pero las exigencias de garantías han crecido y han venido para quedarse, por lo que los bancos buscan la demanda solvente y simultáneamente volumen de negocio en un contexto de reducción de márgenes por lo que habrá que ver como se manejan entre esas dos variables».
«Las ventas evolucionarán positivamente pero de manera lenta ya que el desempleo sigue siendo alto, el envejecimiento de la población es una realidad y el alquiler va ganado terreno frente a la compra», señala Ángel Serrano. «Los precios han bajado en el entorno del 50% pero la corrección ha sido asimétrica, por lo que hay zonas dónde el ajuste ya se ha producido y en otras donde está pendiente de finalizar por exceso de oferta. El comprador sigue teniendo la sensación que tiene poder de negociación aunque este es cada vez menor».
«Tampoco debemos perder de vista lo que está sucediendo en Europa ya que la gran incógnita es cómo crecerá la economía europea y cómo puede afectar a España», señala Juan Fernández-Aceytuno quien también recuerda los riesgos políticos, con unas elecciones a la vuelta de la esquina, que podrían contraer la demanda».
Para el director general de Sociedad de Tasación, el gran reto para el mercado inmobiliaria será «conseguir mayor transparencia en cuanto a precios, transacciones, y demás datos que son públicos pero que no están disponibles para los ciudadanos. Y es necesario que de una vez por todas sepamos cuántas viviendas sin vender hay a día de hoy en España. Necesitamos un censo de viviendas nuevas en venta ya».
«La oportunidad perdida ha sido la ausencia de la puesta en marcha de herramientas de trasparencia para tener cifras únicas del comportamiento de precios y del volumen real del stock«, concluye Ángel Serrano.
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